택지개발지구 지정후 내년 상.중반공사착공에 들어갈 듯..........
서울의 대표적 택지개발지구로 손꼽히는 상암, 장지,발산지구에 이어 세곡.우면.상암2.강일지구가 강남속의 신강남으로 탈바꿈을 시도하고 있어 주목된다.
앞으로 강남구 세곡동을 포함한 서울시내 개발제한구역 9개지구에 약81만평에 해당하는 2만9천500가구가 새롭게 들어선다.
서울시 도시개발공사(SH공사)는 이같은 내용을 골자로 서울시에 제출한 업무보고서에서 총9개 택지개발예정지구에 임대아파트 2만가구와 특별분양아파트 9천500가구등 총2만9천500가구를 건설 할 계획이라고 밝혔다.
현재 이들 지역은 택지개발예정지구 지정을 받기 위한 주민공람(2004.12.6) 진행이 마무리지으며 올중반기중(2005) 지구확정되면(세곡지구 6.10 지구확정) 접수를 받을예정이다.
서울시는2005. 중.하반기중 주무관청인 건교부가 택지개발예정지구로 최종 지정하게 되면, 실시계획승인 등 모든 절차를 거쳐 내년초부터에 착공 2008년까지 입주를 마친다는 계획이다.
현재 화두로 부상하고 있는 세곡·우면지구는 대치지구 이후 약13년만에 강남에서 처음 개발되는 택지지구다. 그래서 그런지 투자자들의 발걸음으로 연일 문전성시를 이루고 있는 상황이다.
부동산 전문가들은『이곳 세곡·우면지구는 비록 투자목적을 갖지 않고있다 하더라도 한번쯤 방문해 확인 해 볼 만한 곳이다』라고 권하고 있다. 이는 그만큼 앞으로 투자성이 엿보이기 때문이다.
◆세곡지구◆
전원속에 위치해 한편의 조용한 마을같은 이미지를 연상케하고 있다. 또 인근에 개포동 대모산이 소재하고 있어 쾌적한 자연환경을 만끽 할 수 있다란 것도 강점으로 부각되고 있다.
하지만 이 지역이 투자자의 집중 서포라이트를 받고 있는것은 앞으로 약2천5백세대에 달하는 대규모 단지가 이곳에 입성한다는 점이다.
이에 이곳은 강남에 위치 할 대규모 택지지구란 점 때문에 일반분양가가 상당히 높게 책정 될 것으로 보고 있다
대략적으로 보더라도 최소한 평당 1천800만원(33평형 기준시 6억원선)은 호가하게 될 것으로 보이므로 전문가들은 가급적 특별분양으로 입주 할 것을 적극 권하고 있다.
◆우면지구◆
우면지구는 젊은층에서 가장 선호 할 만한 우수한 입지조건을 구비하고 있다.
양재시민의 숲과 양재천이 인근에 위치해 쾌적한 자연환경을 몸소 체험할 수 있으며,강남권 진입과 경부고속도로를 이용, 양재 인터체인지로의 진입도 무척 수월한 편이다. (택지지구 녹지율 25% 일산.분당의2배)
단지규모 또한 무려 4000여세대에 달해 강남권에서는 가장 큰 규모를 자랑하고 있는 것도 특징이다.
최근엔 이와 더불어 40평형대 외국인 고급주거단지가 함께 건설 될 예정으로 있어 향후 이곳의 브랜드 가치는 높을것이란 것이 인근 공인의 전언이다.
◆강일지구◆
블루칩 아파트로서의 면모를 갖추고있기에 주거와 재테크를 동시에 충족할수있는 최상의 아파트임에는 의심할여지가없다
7000여세대의 대단지라면 단지내 공동생활권이 가능하고 2만명이상일때 시로지정되는 도시체계를 감안할때 웬만한 중소도시와 맞먹는셈이다.
또한 바로길하나를두고 강일2지구(4000세대)추가로지정되어 과연 강남권만을 고집하는이들에게 쐐기를 박고잇다
21세기형 친환경(녹지율25%) 테마아파트 주거공간으로 서울에서 마지막남은 한강조망권및 춘천을잇는 동서고속도로가 완공되면 명실상부한 최고의 주거지역이 될것임은 자명하다.
◆상암2지구◆
최첨단 업무단지가 들어서는DMC와 더불어 대규모공원,사통팔달의교통망,대단지주거지등을 갖춘 강남을 능가할업무및 주거단지 1순위로 꼽히는곳이다.
서울시 관계자는 잠실이나 목동을 능가할것이라고 공언한것과같이 새롭게 들어설 상암2지구는 기존 인프라구축에 따른 모든현황들이 가시적으로 보여주고있기에 판단의 여지가 없다고보여진다.
◆그럼 이러한 아파트를 장만하려면 어떻게 하는 것이 좋을까?
바로 철거가옥주가 되어 특별분양의 혜택을 받으면 가능하다.(이런택지지구는 입주권을 부여받은 철거가옥주한테만 보상차원으로 접수를 받음. 이미접수되었던 장지.발산은 일반분양 없음 40평형대 예외)
대다수 서민들이 일반적으로 아파트를 장만할 경우 청약통장을 활용한 일반분양을 떠올리곤 한다.
그렇지만 일반분양(동시분양)은 인기있는 단지의 경우, 청약경쟁에서 당첨되는일 자체가 무척 어려운 편이다. 즉 몇백대 일의 경쟁률은 거의 기본이기 때문.(판교경우 40세 10년무주택우선공급)
설사 당첨된다 하더라도 입주까지의 기간(통상 3년)동안 계약금과 중도금 등의 명목으로 비싼 분양가를 계속 납부해야 하기에 경제적 부담 또한 만만치 않은 상황이다.(특별분양은 선시공 후분양으로 입주때 분양가 납부)
그러나 특별분양의 경우는 철거가옥주에게 보상차원으로 입주권을 주어 이주대책 차원에서 분양이 이뤄지고있다.
이 때문에 서울시가 개발하는 대단위 택지개발지구에 우선 적으로 입주가 가능하다. 이는 오랜시간 정들게 살아온 자신의 가옥이 서울시라는 관계기관에 의해 철거되고(공원.주차장.도로) 여기에 대한 보상수준이 시세에못미치고 그못미치는 부분을 입주권을주어 나중에 아파트를 싸게 공급하는것이다.
이러하기에 특별분양가는 일반분양가의40~50%(택지조성원가.건설원가 이하)에 책정 될 뿐만아니라, 선시공 후분양 방식 도입으로 중도금에대한 부담이없고 입주시에 저렴한 분양가를 내면된다. 분양권전매 또한 1회에한해서 풀어주는 조치가 나오고있다.
철거민들에 대한 비용부담도 대폭 감소된다란 점이다.((예로, 상암지구는 철거가옥주한테 평당 550~570에공급 일반분양은 1210만원)
또 분양가의 70%에 대한 국민주택기금 융자제도(1년거치 19년 상환)와 세금감면(취,등록세 50% 감면)등의 수혜혜택이 있어, 특별분양시 다양한 보상책이 마련돼 있는 안정적인 제도임을 가히 짐작할 수 있다.
여기에다 향후 지속적으로 개발이 진행 될 발산지구를 비롯, 세곡, 우면, 강일,상암2지구등에 100% 입주가 가능하다란 점도 투자자의 구미를 한껏 당기고 있는 상태다.
하지만 이러한 철거가옥을 매입했다고 모두 특별분양대상자가 되는건 아니다.만일 아무나 할수있었다면 부동산 업자들이 다해먹지 서민들한테 돌아갈물량은 없을것이다. 여기엔 엄격한 자격요건이 따르기 때문이다.
통상 철거가옥이라 함은 서울시 25개구청의 도시계획사업(도로, 공원, 공영주차장 등)에 의해 수용철거보상이 이뤄지는 가옥을 일컫으며, 서울시 수용보상 협의과정에서 이뤄지는 입주권을 취득해야 만 택지개발지구로 입주가 가능하다.
이런탓에 설사 철거가옥을 매입했다 하더라도 서울시의 자격기준에 미달한다면 입주권 자체의 의미가 상실된다.
이에 대해 서울시는 특별분양자로 선정되기 위해선 만20세이상 철거예정가옥외 주택을 소유하지 않을 것과(무주택세대주) 서울시로 주소가 명기돼 있을것 등을 꼽고 있다. 만약 전산검색과정에서 부적격자로 판명되면 여지없이 자격을 박탈 당하기 때문.(단 주택소유여부는 현재 철거가옥을 구입하는데는 무관하지만 입주권 부여전까지 처분한다든지 명의를 넘겨 무주택세대주 요건을 차후에라도 갖추어야한다)
이러한 철거가옥은 규모가 12.1평이상되면 전용면적 25.7(33평형), 12.1평형 이하면 전용면적 18평(25평형)짜리 아파트를 공급 받을 수 있게되며, 현재 철거예정가옥 매입비는 33평형이 9천5백~ 1억3천, 25평형이 6천5백~7천5백만원선이다.
또한 철거가옥을 구입하더라도 통상 입주권이 나오기까지는 1년여걸리기때문에 미리미리 준비해야만이 접수시기(강일.세곡.우면.상암.2006년상.중반부터접수예정)를 놓치지 않을수있다.
철거가옥구입비용 또한 접수시기가 다가오면서 점점 수요자들이 몰리게 되므로 가격이 오르게되므로 택지지구 예정단계인 지금시점이 구입시기라고 말할수있다.
마지막으로 한가기더 조언하고싶은것은 꼭 어느한지구만을 고집한다는것은 무리가있고 지구변경이1회가 가능하다는 장점을 활용 유연성있는 방안을 모색하는것이 이 철거가옥시장에서 갖춰야할 마인드라고 생각된다.
단, 입주권만 나오면 어떠한 지구를 들어가도 높은 차익이 발생한다는것은 확연히 검증됐으므로 이런마인드를 가지사람이라면 이 철거가옥시장에 뛰어드는데 주저할필요가 없다. 망설인다면 시간만 흘러갈뿐이고 내집마련의길이 멀어질뿐이라고 단호히 말할수있다 .
또한 이런메리트를이용(평당600~800만원) 우후죽순으로 생겨나는 검증되지않은 업체들이 판을치고있으므로 물건가격이 좀싸다가거나 물건만을 확실하다고 확인댄다고해서 무조건 믿어서는 안된다.
중요한건 경험있고 검증된업체에 제대로된가격으로 구입해야 만약에 사태에 대비할수있다.
택지개발 관계자는『앞으로 이곳 세곡.우면.상암2.강일지구가 강남속에 새로운 신주거지로서 그 기능을 톡톡히 하게 될 것으로 확신한다』라고 전하고 있다.
철거가옥문의 R.G 코리아 010-9326-5432
(출처 : '입주권매매는 불법 합법적철거가옥으로..' - 네이버 지식iN)