상가임대에 대해 잘아시는분 조언듣고싶습니다.[9]
주말 막바지 다들 즐겁게 보내셨는지요?
날씨가 많이 추워지네요 다들 감기조심하세요~
상가임대관련 궁금한게 있어요~
상담부탁드립니다.
카톡 : LOLLIPOP4114
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공실 넘쳐나고 부동산애들한테 사기당합니다
한달만 지나면 계약된다고 하드만 6개월째 공실 허다합니다
그리고 윗분.. 부동산애들한테 사기 당하는게 아니고..
부동산도 업자한테 당하는거예요 ...ㅋ
트랜드를 아셔야 안당합니다.
본인이 행동하는 패턴, 그리고 사람들의 패턴을 파악하셔야해요..
장사의 기본이죠..
실제로 부동산 하는 아줌마들 자격증따거나, 애좀키우고나서 부동산일 많이 배우는데..
올라가는 시기엔 막사요.. 왜 그냐하면 주변에서 듣는 이야기가 누가 몇천 몇천 그러니까..
사면 다 되는줄알고..
제가 일하는 동네도 애다키우고 부동산 배우러 나와서..
마구 마구 지르고 막 사고싶어서 계약금 딸랑 10% 만 들고 여기저기 지르고 여기저기 빌리고..
결국 스스로 먼길 가셨슴돠..
애들은 유학갔다 다 돌아오고, 집도 날리고.. 가정파탄 나죠..
임대용 상가는 세가 떨어질 만큼 떨어진 구상가 내지 구도심이 안정적입니다.
신도시는 자리잡기까지 10년정도 걸려요. 수익이 어느정도 내려도 일정 수익률이 받쳐지는걸 사셔야 하며,
그리고 제일 정확한건 내가 저 10평짜리 가게 들어가서 뭘 얼만큼 팔아야 세내고 수익을낼까 라는걸
생각하시면 답이 나옵니다..
일부 업종, 그리고 보편적인 업종중에 다른가게보다 강점이 있을때.. 그 세가 유지되는겁니다..
전부다 세가 200이다 그러면 일부업종만 살고 나머지는 죽고나면..
그 일부업종도 문닫게됩니다..
대충 이정도면 세부적으로 물어보실건 없다고 보여집니다..
여기에 답이 다 있으니까요..
프랜차이즈 수익구조 살펴보세요 매출 얼마에 얼마들고간다..
그애들 설계치의 70% 매출 달성하면 살아남을수있어요.. 또이또이겠지만..
그리고 이걸 직영돌릴때 거래처 수익 이런것도 생각하셔야겠죠.
해서 아파트상가 월세 60~70 나오는 8평정도 금액은 2억짜리가 은행보다 좋고 꾸준하고.. 그런겁니다.
괜히 1층 4천분양받아서 20평이면 8억인데.. 이거 세환산하면 분양가의 70% 5억6천
이걸 다시 월세 전환하면 1억에 450~460 인데.. 보통은 절반 대출 끼고 들어와서 최소 1억300 맞춰야
신도시 상가는 타산 나오죠..
그냥 답없다 생각하심되요.. ㅋ
밥만먹고 부동산 거래하시는분들이 업자한테 당할거면 문닫으셔야죠 공인중개를 어떻게 한다고 ㅋㅋㅋ
중개 안하고 투자만 하겠죠.. 부동산은 의뢰 받은 매물을 의뢰인에게 소개하고,
서로 가격을 조율하고 거래를 성사시키는 직업입니다..
다시 말해서 사기칠려고 임대료 맞춰놓은 매물이 100개다.. 그럼 이게 사기로 만든걸까요?
이동네가 가지는 특징일까요?
동네 상가들이 다 저렇게 움직인다면.. 그게 그 지역 특징인데..
여기를 외지인이 침투해 올때.. 자신이 있던 동네의 특징을 끌고 들어오죠..
그래서 기존 질서가 허물어지고 새롭게 질서가 만들어지죠..
여튼 당해서 당하는건 아닙니다.. 그렇게 흘러갈때 그 흐름에 같이 동참하는거죠..
그리고 이 흐름을 만드는건 사람도 심리도 아닙니다.
가진자가 만드는거예요..
100만원도 안하는걸 천만원주고 사는순간.. 심리는 폭발하는겁니다.
이걸 누가 어떻게 알겠습니까..
그리고 이것저것 다 알면 못사죠.. 서울집값이 저렇게 오를줄 알았으면
주변에 부동산이 몇갠데.. 다 사서 부자 되지 않았을까 싶군요..
경찰도 보이스피싱 당한다잖아요.. ㅎㅎ
어머님과 관련된일이라 많은분들이 보시는
게시판에 게시못하는점 양해부탁드립니다.
자금력딸리면 상가보단 차라리 주택월세받는게 남요
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