보배드림

안녕하세요. 현직 공인중개사입니다. 눈팅만 오래하다 글을 쓰기위해 가입했습니다.

요즘 공인중개사들의 인식이 좋치 않아 글을 쓸까 말까 고민을 많이 했는데, 많은 사람들이 상가나 지식산업센터(아파트형 공장 및 사무실)를 분양사무실의 말만 믿고 투자하여 공실이 나고 투자금의 손해를 보기때문에 투자시 유의 해야 할 점을 알려 드립니다.

반응이 좋으면 하나둘 씩 알고 있는 것을 풀께요^^*.

구도심은 오랜 시간 도시로 형성되어 있어 본인이 조금만 시간을 투자하시면 시세와 공실율 같은 것을 쉽게 파악할 수 있으니 신도시를 중심으로 말씀드립니다.

신도시 상가는 도시가 형성되어 가는 과정이다보니 처음에는 상가의 월 임대료나 분양율 같은 것을 쉽게 단정하기가 어렵습니다.

저 또한 신도시에 사무실을 열어서 고전하고 있는 상황이니깐요.

그럼 어떤것들이 사기아닌 사기인지. .

첫째, 프리미엄이 붙어 전매가 가능하며, 전매를 해주겠다. 이건 90%입니다.

신도시는 처음에 아파트와 같은 생활 거주시설이 들어오고 그 다음 근린상업, 중심상업시설등이 들어옵니다. 상업시설등이 들어서서 목이 좋은자리나, 100% 상가 입점이 되면 프리미엄이 붙을 수는 있으나 수익형 부동산은 부동산 자체로 프리미엄을 기대하기 어렵습니다. 또한, 1층기준 6억~8억 정도 되는 상가는 10%계약금만 지불하고 나머지는 중도금 대출로 이루어지는데 등기 이전에 프리미엄이 붙는 상가(병원입점시 약국, 또는 편의점 단독)는 분양사가 선점을 할 확률이 높고, 관계자 직원들이나 가족들이 투자를 하겠지요. 

둘째, 선임대 보장 상가(특히, 병원) 이건 50%정도입니다.

요즘은 프랜차이즈 직영 매장들이 활발히 들어서고 있기에 프랜차이즈중 우리가 알수 있는 브랜드들이 들어오면, 수익률이 낮더라도 안정적일 수 있습니다. 그러나 인테리어를 많이 하지 않고, 보증금이 너무 낮은 선임대상가(사무실등)는 계약 2년후에 빠질 확률이 높아 공실이 생길 수 있는 위험 확률이 높습니다. 그중에 병원은 들어오는 것이 매력적인 조건임에는 분명하지만, 잘 살펴보셔야 할 것이 들어오는 병원의 평수가 너무 크거나 원장 및 의사들의 수가 너무 적은 것은 위험 할 수 있습니다(2년 계약 만료 후 폐업가능성). 분양사 입장에서 병원을 입점시키면 상가의 활용도와 유동인구가 늘어 높은 가격에 분양을 할 수가 있어 간혹 병원을 활용하여 분양하는 경우가 있습니다.

셋째, 선임대 상가중 임대료가 지나치게 높은 상가. 이것도 50%정도입니다.

국토교통부의 자료에 의하연, 서울의 년간 상가 수익률은 2013년 4.76에서 2019년 3.22%로 낮아입니다. 경기도의 평균 상가 수익률은 2013년 5.20에서 2019년 4.43으로 낮아집니다, 코로나19 영향을 받은 올해는 더 낮아 질것으로 예상됩니다. 낮아지는 원인으로는 여러가지가 있을 수 있지만 금리의 변화가 제일 크다고 분석되며, 또한 서울과 경기도의 차이는 크게 보면 구도시와 신도시의 공실률과 경쟁의 차이라고 볼 수 있습니다.

그러나 상가분양시 분양사들이 제시하는 수익률은 6%에서 7%까지 하는데, 가끔 분양사들이 임대료를 보전해 주거나, 랜트프리를 길게 주는 경우가 있으니 수익률이 지나치게 높은 상가는 한번쯤 생각해 보시는 것이 좋으실 겁니다.

네째, 선임대 보장 10년. 이것은 70% 정도입니다.

우리가 살면서 앞으로 어떤 일이 일어 날지 모르는데 10년 상가 임대 확정은 다시 생각해 보셔야 합니다. 상가투자시 80% 대출(신용도에 따라 달라집니다)이 가능합니다. 10년정도 임대를 할 계획이 있는 임차인이라면 분명히 낮은 금리를 활용하여 상가를 매입할 것입니다. 임차인이 지불하는 월 임대료와 임대인이 지불하는 대출이자의 차이가 임대 수익이라 보면, 그 임차인은 20년후에 임대수익만으로도 상가를 소유할 확률이 높아 집니다. 간혹 투자의 방법이 달라 10년 임차하시는 분들도 계시겠지만, 10년 보장이란 문구가 들어가는 상가는 계약서를 꼼꼼히 살펴보시는 것이 좋을 겁니다.

이상 간략하게 상가 투자시 조심해야 할 것들을 적어 봤습니다.

저금리 시대에 안정적인 제테크로 상가나 지식산업센터등에 투자를 하시겠다면 최소한 인근 부동산(공인중개사)에게 상담을 받으신 후에 투자하시기를 권해 드립니다.