현재 다가구 빌라에 1.6억 전세로 살고 있습니다.
빌라의 건물 가격은 8~10억 정도 하는거 같구요.
근저당은 은행대출 5억(최고채권액6.2억)을 제외한 1순위로 되어있습니다.
전세보험은 은행대출 떄문인지 못들게 해서 안들었습니다.
집 구성으로는 원플원룸8개 투룸 2개 쓰리룸 하나입니다.
이경우 만약 이 빌라가 경매로 넘어갈 경우 제 전세금이 안전권인지.. 걱정이 되어 질문드립니다.
소액보증금 우선변재란것도 있던데 그게 은행대출보다 0순위로 가는건가요?
보통 경매금액들 보면 50퍼 이하로 내려가던데 그 이유가 대출금이랑 전세금을 제외 해서 그렇게 내려가는건가요?
전문가 형님들 답변 부탁드립니다.
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동율민서아빠
넬리
해당지역 최우선변제권참고하세유~~
근저당은 어차피 배당되어 나가는 금액이기 때문에 감정가에 영향이 없습니다.
감정되는 시기와 경매 시기의 차이, 그로인한 가격 반영의 차이로 인한 시세차이가 보통 더 많습니다.
시작되는 감정가에서 유찰이 계속 되면서 감정가가 20%씩(지역에 따라 30%씩) 떨어질수 있습니다.
50%가 되었든 그 밑으로 떨어지든 근저당은 상관이 없습니다. 얼마든 낙찰 순간 그 금액내에서 배당 받고 사라져야 하기 때문입니다.
소액보증금은 최우션변제금액으로 1/3정도 금액을 근저당 등보다 빨리 받아갑니다.
다가구 전세입자도 있고 하면 경매 자체가 잘 진행이 안됩니다.
유찰을 많이 해야합니다.
대부분 경매 진행시 공개되는 정보에 임차인들이 정보를 주지 않는 경우가 많아
임차인의 보증금이 얼마인지 알수가 없습니다.
알수 없는 보증금 등이 얼마인지 계산이 안되기에 모두가 만약 전세라면 이 집 시세보다 총 전세금이 크다면?
단순 계산으론 0원에 낙찰받는다 해도 손해를 보는 것이지요.
진짜 경매로 넘어간다 쳐도
보증금을 모두 돌려받지 않는한 임대차 관계가 끝나지 않습니다(대항력 갖췄다고 가정할게요).
현 주인-> 낙찰자로 보증금반환채무가 넘어갈뿐입니다.
경매에 넘어가도 낙찰될 가능성은 매우 희박. 낙찰이 된다고 해도 보증금에 대한 채권은 모두 지닙니다.
단지 전세금 보증보험 가입으로 만기시 바로 나올수 있는게 현재 불가능하다는 것 그게 문제가 될수는 있죠.
쉽게 말해 경매로 넘어간다 하더라도 낙찰자가 제 전세금 까지 같이 안고 간다는 말씀이신거죠? 부동산 참 어렵네요..
누군가 건물을 받는다고 해도 대항력 갖춘 임차인들은
보증금을 돌려받고 나갈수도 있고, 기존 계약기간을 주장할수도 있습니다.
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