급격한 금리 인상으로 부동산 시장에 가해질 충격를 단기 예측해 보았다
1. 기존 재건축 신축 현장 공사 중단 사태 빈발
호황기에 짜여진 예산 과 예상 기대 이익을 기준으로 수행하던 작업은 금리 폭등으로 기존에 짜놓은 모든 수지계산이 뒤틀어져 결정적 암초를 맞게된다
기존 은행 차입금 이자의 폭등으로 준공후 예상 수익이 대폭 줄거나 손실이 예측된다
공사비는 자재비 인상이 겹쳐 더 오르고 신축현장에서는 확정된 분양금액 이상은 받을수 없으니 부도가 증가하고
재건축 재개발 사업장은 조합원들에게 더받아내려고 엄청난 분쟁과 공사중단 등으로 탸격을 받는다
만약 준공후 미분양이 나온다면 그 현장은 거의 망하는수준으로 되어 조합원들은 빚더미에 올라 앉을 가능성이 높다
분양가 5 억짜리인떄 준공후 10 억을 기대하던 집값은 7-5 억 이하로 되므로서 원가도 못건지고 망한다
지난 4 년간 건축경기 호황으로 전국의 저층아파트 단독주택지는 거의 남김없이 재개발 되어 일부는 다 입주했고 일부는 지금 공사중이다
그 공사중인 일부는 준공을 장담 못할 정도로 사업여건이 악화 되었으며 중도금 입금이 안되어 공사 진행이 어려워지고 준공후에도부동산 불황으로 기존집이 안팔려 입주를 포기하거나 더큰 빚을 지고, 준공후 전세놔서 잔금 내려했던 투기꾼들은 전세금액이 예상보다 크게 내려가 차액을 다른데서 조달하는 고통을 겪고 그나마도 전세가 안나가 잔금일을 못지켜 연 20% 에 달하는 고액의 연체이자를 물기 힘들어 두고두고 골치덩이로 남을것이다
2. 기존 주택 고가 매입자들
많지는 않지만 2020- 2021 년까지 비싼때 은행돈 무리하게 얻어 산사람들은 고통속에서 큰 손실보고 팔게된다
자기돈으로 산사람들은 집값이 떨어져도 당장 눈에 보이는 손해는 없지만 은행돈을 쓴사람들은 얘기다 달라진다
매월 내는 이자가 2 배이상으로 뛰면 생활에 압박을 받고 게다가 집값이 오르지 않고 떨어지면 그 고통이 2 배가 되어 생활이 파탄난다
그러나 사람들이 모두 영끌을 걱정하는것처럼 영끌 한사람들이 그리 많지는 않고 대부분 집값이 쌀때 분양받거나 산사람들이라 은행 빚이 많지만 않다면 고통은 없으나 은행빚이 많은사람은 투기목적이던 자기 실거주던 고통를 피할수 없다
은행 이자가 투기꾼에게는 더 비싸고 실거주자에게는 더 싼것이 아니기 떄문이다
3. 향후 집 공급
건설업 사업환경 악화로 한동안 신규공급이 딱 끊기는 수준으로 되어 건설업체는 부도행진을 맞게되고 많은 건설 실업자들이 생겨 사회적 인 문제가 된다
지금과 단기 미래의 금리와 자재비 인건비 땅값등으로 수익을 볼 사업을 할 가능성이 적기 떄문에 신규사업을 못벌이고- 그럴만한 땅도 사실 없음- 건설사는 공사가 끊기면 죽는 업종이라 박그네 당시에보던 견설사 대량 부도사태가 현실화 될수 있다
지금정부에서 270 만 호를 공급한다고 개소리 지껄이는데 아무 근거 없는 미친소리다
그만한 집 지을 곳도 돈도 그럴 기업체도, 그거 살사람도 아무것도 없다
그냥 입에서 나오는 대로 지껄이는 정신병자의 잠꼬대라 보면된다
노태우때 200 만호 건설 을 큰소리치고 5 개 신도시를 건설했지만 그 물량은 다해서 30 만호에 그쳤다
노태우때 5 개 신도시 건설하던 32 년전에는 지금보다 빈땅 노는땅 싼땅도 많았고 사업여건이 지금과 비교하면 엄청 좋은때였는데도 30 만호에 그쳤다
4. 무주택자의 집구입
누구나 자기살집은 필요하고 사려하지만 그동안 폭등한 집값은 무주택자를 집 못사게 만들었다
융자가 해결책이 아니다,
융자 변제 능력이 없으면 아무리 많은 융자를 해주어도 소용없디
다행히 집값이 3 -4 년전 수준으로 돌아가면 무주택자들은 10 억이던집이 5 억수준으로 돌아갔을때 적은돈을 융자받고 살수있다
이자는 비싸지만 10 억하는집 5 억 융자받고 사는것보다 5 억짜리집1- 2 억 융자받는게 훨씬 견디기가 쉽다
지금 고금리의 문제는 고금리 자체보다 부동산 폭등으로인한 거래금액 폭증으로 은행돈 차입 규모가 10 여년전보다 훨씬 커졌기 떄문이다
전에 지금보다 금리가 더높은떄가 많이 있었지만 그떄는 집값 자체가 금액이 적어 은행 융자규모도 적고 이자가 크게 문제 안되었다만 지금은 다르다
그리되면 부동산이 안정화되고 정상적으로 매매와 임대차등 순환이 이루어져 경제가 돌아갈것이다
폭등한 부동산은 투기꾼에게 불로소득을 안겨줄지 몰라도 모든이에게 피해만 주는 괴물이다
1 주택자는 자기집이 5 억하던게 10 억으로 올랐다고 부자행세 할것 없고 그것이 5 억으로 되돌아갔다해서 가난해 지는것도 아니며 오히려 세금에서 자유롭고 원할때 사고팔수 있어 좋다는것을 알아야한다
매년 필요량이 공급이 되어야 가격이 등하락 없이 안정이 됩니다.
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