현재 제가 살고 있는 건물이 경매에 들어간다고 합니다.
집행관의 안내문이 송달된 상태이고 안내문은 다음과 같습니다.
현재 해당 건물과 토지에 13년 4월에 등기된 근저당권 5억 2천만원이 설정되어 있습니다. (채권자는 새마을 금고)
토지와 건물 가격은 약 12억원 정도라고 합니다. (건물 보존 등기는 13년 4월 5일로 지은 지 2년이 되지 않는 건물입니다.)
건물은 4층으로 각층마다 방이 5개 있으며 총 15개의 방이 있습니다. (1층은 주차장)
세입자는 약 10세대로 평균적으로 5천만원 정도의 보증금을 걸어둔 것으로 보입니다.
여기에 집주인에 대한 일반 채권자들의 채권액이 4억 정도된다고 합니다. 다른 세입자 말로는 등기된 채권이라고 하는데
토지와 건물에 대한 등기를 확인해 본 결과 등기되어 있는 채무액은 근저당 5억 2천만원 뿐이었습니다.
저는 해당 건물 302호실에 보증금 1천5백만원, 월세금 22만원(명목월세금 17만원, 청소비 5만원)으로
14년 2월 4일에 입주하여 동일한 날에 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었습니다.
배당요구 종기일은 15년 2월 9일이며, 아직 배당요구신청은 하지 않은 상태입니다.
사실 관계는 여기까지 이고 이제 질문입니다.
1. 현재 최우선변제 받을 수 있는 임차인은 임차보증금이 4천만원 이내여야 하며,
4천만원 이내에서 1400만원을 최우선으로 변제받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
저의 경우 월세금까지 환산하면 보증금 3700만원(명목 보증금 1500만원 + 2200만원)으로
주택임대차보호법 제8조 제1항에서 말하는 우선변제권이 있는 소액 임차인이 맞는 것인지 궁금합니다.
2. 소액보증금 임차인이 아닌 일반 임차인, 예를 들어 보증금 1억에 임차한 채권적 전세권자들은
소액보증금 임차권자가 아니라도 임대차보호법이 보호하는 소액 보증금을 우선변제받을 수 있는지 궁금합니다.
즉, 1억에 채권적 전세로 방을 얻었고 전입신고와 확정일자를 받아 대항력이 발생한 경우,
임대차보호법에 따라 전체 보증금 중 일부인 1400만원을 선순위 담보권자보다 먼저 변제받을 수 있는 것인지요?
아니면 이미 소액보증금 임차권자가 아니어서 보증금의 일부 금액도 선순위 담보권자보다 우선변제받을 수는 없고
그냥 전세권자 혹은 대항력 있는 채권자로서 선순위 채권자가 변제 받은 후에 남은 건물 경락 대금에 대해
후순위 채권자보다 먼저 변제 받을 수 있는 것인지요?
즉, 소액보증금 임차권자는 아니지만 소액 보증금에 해당하는 금액에 대해서는 선순위 담보자권자보다
우선 변제받을 수 있는 것인지 궁금합니다.
3. 임대차보호법 제8조 제3항에 따라 부동산 경락 가액의 1/2 범위에서 소액보증금 최우선변제를
받을 수 있는 것으로 알고 있습니다.
예를 들어,
부동산 경락 가액이 7억, 선순위 담보권자의 채권액이 5억, 소액보증금 임차인 10명의 총 보증금이 3억인 경우
소액 보증금의 총합이 3억 5천을 넘지 않으니
소액 보증금 임차인은 보증금 전액에 대해 선순위 담보권자보다 우선 변제 받는 것이 맞습니까?
3-1. 위의 예에서 보증금이 2천만원인 임차인은 보증금 2천만원을 전액 우선변제 받는 것인지
아니면 1400만원에 대해서만 우선변제를 받고 나머지는 600만원은 일반채권자로서 변제를 받는 것인지 궁금합니다.
3-2. 또 부동산 경락 가액은 7억, 선순위 담보권자의 채권액이 5억, 소액보증금 임차인 10명의 총 보증금액이 4억인 경우는
어떻게 되는 것입니까? 이 경우 3억 5천만원 범위에서 소액보증금 임차인들끼리 보증금액에 비례해서
배당금을 지급받게 되는 것입니까? 아니면 1400만원 씩은 일단 변제 받고, 나머지금액에 대해서 비례 지급되는 것입니까?
(음, 이 질문은 너무 깊이 들어가네요. 그냥 소액 보증금 1400만원은 무조건 지급 받게 되는 것인지 궁금해서 그럽니다.)
5. 경매와 관련된 법률적 문제는 아닌데
지금 다른 세입자들이 건물 관리비, 즉, 전기세나 가스요금을 내지 말라고 합니다.
상황이 어떻게 될지 모르지만 일단은 여기서 계속 지내야 하는데
전기세나 가스요금을 따로 내고 계속 생활해서는 안 되는 것입니까?
수도세는 집주인이 일괄적으로 부담하고 있지만, 전기세, 가스요금은 개별계량이기 때문에
그냥 관리비 내고 거주해도 될 것 같은데 제가 저와 관련된 전기세 등은 계속 부담해도
다른 세입자들이 관리비를 지급하지 않으면 전기나 수도가 끊기나요?
후~ 처음으로 이런 일을 당해봐서 생각이 많아지네요.
암튼 저는 소액보증금 최우선변제권자로서
보증금 1천4백만원은 무조건 받을 수 있는 것인지 궁금하네요.
추천 좀 해주셔서 많은 분들이 보실 수 있도록 도와주세요.
감사합니다.
근저당권설정일이 13년 4월이라 13년도 기준에 따르면 이와 같습니다.
부동산 관련 일 하시나요?
전기세 등 관련된 질문드려도 될까요?
이것때문에 담배 다시 피움 ㅠ.ㅠ
전기, 가스 요금은 개별 계량이고, 수도세는 전체 개량입니다.
전부 집주인 명의로 되어 있고, 전기, 가스요금만 세입자가 부담
수도세는 집주인이 부담하는 것으로 되어 있습니다.
이 경우 그냥 전기세, 가스요금 내면 문제 없겠죠?
제발 꼭 받으시고 경매하시는 분들 오면 굳이 아보여주고 할 필요없어요. 주인이나 세입자나 한푼이라도 경매가가 오라가면 더좋은건데 왜들 그렇게 싫어하는지.
예전에 공부만하다가 접어서 요기까지만.ㅇ.
ㅎ 네 조언 감사드립니다.
2. 배당표 우선순위
1. 경매 집행비용
2. 최우선 변제금(님 해당)
3. 세금관려
4. 등기상 우선순위들(동구 순위, 별구접수번호)
5. 등등
3. 토지와 건물이 별개로 근저당권 설정시 계산하는 방법입니다. 님하고 해당 없음
3-1 님 지역은 1400만원은 낙찰금애서 받고 나머지금액이 근저당권보다 앞선다면 낙찰자에게, 늦는다면 못받아요. 다만 기존의 계약자(집주인) 이분의 신용이 있다면, 또는 다른 재산을 알고 있다면 거기서 소송을 통해 받을수 있습니다
5. 관리비는 일단 내지 마세요/ 전기세, 가스요금이 본인 앞으로 나온다면 무조건 내야 하지만, 그렇지 않다면 님 거기서 계속 살고자 한다면 내시고, 안살거라면 내지 마세요
건물가액이 12억 정도라고 하는데 보통 건물이 경매되면 60% 정도의 가액으로 낙찰된다길래 건물경락액을 7억으로 잡았습니다.
대충 알아보니 저의 경우 일단 1400만원은 확보된 것으로 보이네요.
싼게 비지떡이라고 괜찮은 방이 싸게 나왔길래 들어왔더니 결국 경매로 넘어가네요.
관리비와 관련해서
한 3개월은 여기서 거주해야 하는데 3개월치 전기세, 가스요금을 내지 않아도 되는건가요?
사실 여기서 1년 정도 더 거주하고 싶은데 분위기상 그럴 수는 없을 것 같고
그러면 이사할 때까지 월세금, 전기세, 가스요금 등을 전부 내지 않아도 되는 겁니까?
개별 계량이기는 한데 명의자는 집주인으로 되어 있습니다.
저당 잡힌 날자보다 확정일자 먼저 받아야 되는겁니다
저는 대항력의 문제가 아니라 최우선변제권자에 해당되는지가 문제라
다행히 최우선변제권자 맞는 것 같습니다.
답변 감사드려요.
이게 애매한데 다른 세입자말로는 이것도 등기된 채무다 라고 하는데
제가 등기떼어서 확인해 보니 등기된 채무는 새마을금고 5억 2천밖에 없었습니다.
새로 지은 건물이라 7억 정도에는 경락되지 않나 싶네요.
대항력은 없다고 생각됩니다.
건물 등기하자마자 저당권 설정된거니까 임차인들은 전부 후순위자가 맞아요.
그래도 건물 낙찰자가 괜찮다고 하면
저는 여기서 1년 정도 더 살고 싶네요.
가격이 문제가 되겠지만.....
암튼 답변 감사드립니다.
경매배당시....
근저당보다 앞서는거.....
1400받으실꺼에요.
힘내세요ㅠ
저 담배 보름 동안 참았는데
이번 일 터져서 다시 피우고 있어요 ㅠ.ㅠ
관리비(청소비)나 월세는 현재 안내셔도 되시겠만
수도,전기,가스...본인이름으로 사용하신부분은 내셔야 할겁니다.
나중에 낙찰자(최고가매수인)의 인감을 가지고 법원가셔서 보증금 받으셔야하는데 본인이 쓰셨던 내역은 본인이 정리안하시면 매수인이 인감 안내줍니다. 만약, 운좋게 매수인의 과실로 확인안하고 인감받아서 보증금 받고 이사가셨다하더라도 나중에 본인한테 날라옵니다.
매수인은 잔금일 기준으로 그전 비용은 그전 사용자에게 청구토록 할수있습니다.
그리고 지금 경매사건의 시작이긴해도 아직 매각일이 안정해져있기때문에 어떻게 진행될지 모릅니다.
월세안내고 있다가 소유자가 어느날 채무해결해서 다시 원점으로 되돌아갈수 있으니 항상 월세 부분은 따로 보관토록 하는게 유리합니다. 이상 예전 경험담입니다. -모든 뚜껑열어봐야알수있습니다.-
일단 전기세, 가스요금은 내고, 월세는 내지 말아야겠네요.
추천드립니다.
세입자들의 월세부분을 건드릴수도 있습니다. 모...그거야 극히 드물지만....받을 보증금에 가압류를 거는것도 봤습니다. 항상 세입자는 계약시 소유자의 등기부등본을 꼭 확인합니다~!!!
전입신고와 확정일자의 생활화~!
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