분양전환 임대아파트는 크게 5, 8, 10년임대로 나누어집니다.
잘보셔야할께 5년임대는 로또2등당첨권이라고 생각하고 들어가시고
8년~10년 임대는...무피로 들어가면 좋겠지만 P값을 주고 들어가면..ㅜㅜ 그이윤 밑에 따로 설명해드리겠습니다.
보통 일반사람들은 임대아파트를 피주고들어가는 이유가 5년임대사례의 분양가를 보고 저렴하게 분양할꺼라는 생각이 크기때문이죠
하지만 위와같은 생각을 가지면 피봅니다. 왜냐면 5, 8 /10년임대의 분양전환방식이 천지차이입니다.
분양전환방식을 밑에 설명해드리면
- 5년 임대는
1안 건설원가+감정평가/2
2안 임대표준건축비 +택지비+택지비이자-감가상각비 중 낮은금액으로 분양전환이 됨
즉 우리나라시세는 5년전보다 아파트시세가 올랐으니 감정평가가 들어가지않은 2안 즉 임대표준건축비로 분양전환이되고 임대표준건축비가 현재 기준이 거즘 6~7년전 가격이라 그래서 주변시세의 60~70프로선에 보통 분양된다고 보면 됩니다.
-8,10년임대
8~10년후 분양전환이 이루어질시 주변시세를 기준으로 감정평가 2곳에 의뢰하여 평균값의 이하로 분양전환이 됩니다.
예를들면 현재가격이 3억인데 분양전환당시 주변시세가 5억이라면 90%선인 4억5천선에서 분양전환이 된다는뜻이죠
그래서 10년임대를 주변시세의 90%선에서 보통 분양이 된다고 보면됩니다.
시세의 10%해봤자 3~4천정도 분양전환시 이익을 볼것 같은데 피값 2천이상씩 주고 들어간다면 8년동안 고작 1~2천버는것이니 기회비용 따진다면......잘 판단하고 들어가셔야합니다.
그리고 8년임대는 분양전환의무, 분양전환 우선권도 세입자에게 법적으로 보장이 안됩니다. 5년10년임대는 그래도 5년,10년차에 의무분양을 해야하지만 8년임대는 건설사가 금액이 안맞으면 분양철회할수 있다는것이지요.(이게다 박근혜, 이명박정부가 건설업의 큰혜택을 준것이지요. 분양가격, 분양의무 건설사 마음대로해라)
8년임대의 장단점은 아래와 같습니다.
5. 각종세금으로 자유롭다.
단점
1. 8년동안의 시세차익은 건설사가 가져가므로 기회비용이 아깝다
2. 8년후 분양전환의무가 아니라 감정평가가 낮게나오면 분양전환을 영구적으로 미룰수있다.
3. 8년후 입주자 우선분양이 없는곳이 태반이라 건설사에 확인서나 확답을 공문화해야하는 번거로움이있다.
espkh3
그냥막가
6~7년 임대라면 어찌되는지요.
분양받으면 분양받고 아니면 뭐다른곳 분양받아 갈 생각입니다.
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