보배드림

많은 전문가들은 부동산 시장의 주요 트리거를

수요, 공급, 금리, 규제 등으로 규정합니다.

저는 이들 중에서 왜 정부는 집값을 진화하지 못하는지에 대해 ‘규제’에 대한 아쉬운 점과 함께 시장이 어쩌다 여기까지 오게 됐는지 살펴보겠습니다.

먼저, ‘17년 5월 출범한 현정부는 집값을 반드시 잡겠다는 원칙아래 분양가 상한제 포함 지금까지 크고 작은 주택 정책을 12차례 발표했습니다. 그 중 핵심 세가지는 아래와 같습니다.

1) 8.2대책

    5년만에 투기과열지구/투기지역 지정 부활

    청약가점제 확대, 대출 대상과 한도 축소

    양도소득세 강화

2) 9.13대책

    종합부동산세 강화

    실거주 목적 외의 대출금지

3) 10.1대책

    분양가상한제 시행예고

    1주택자(9억원 이상 보유)대출제한

    법인대출한도 축소

이 중 첫 번째 실수는 ‘청약 가점제 확대 강화’ 라고 판단합니다.

30대가 특히 선호하는 국민 평형(전용 85m² 이하)에 대해 100% 가점제로 청약 가점제를 강화한 부분은 결국 30대 실수요층을‘청약’이 아닌 부동산 ‘매수 주도세력’으로 전환시켰습니다. 서울에 중견기업 이상의 맞벌이 부부의 경우 부부합산소득은 6천만원이상인데,대부분 청약당첨에서 제외되는 게 현실입니다. 게다가 무주택기간, 청약기간, 자녀 수, 부양가족 수 등 따져보면 청약은 불가하다는 것을 알 게됩니다. 또한 추첨제는 대형평수 초고가 아파트이기 때문에 기존 자산으로 접근하기 어렵습니다.

일정한 월수입이 담보되기 때문에 DTI요건도 충분합니다. 때문에 기존 자본과 대출을 레버리지 삼아 본격적으로 서울 아파트를 매수하게 됩니다. 30대를 부동산 시장에 큰손으로 만들고, 주택 매수를 부추기고 등 떠민 것도 결국 집값을 잡겠다던 정부였습니다.

두번째는 바로 규제연속에 따른 서울 아파트 공급억제입니다.

저는 개인적으로 9.13대책은 시기 적절했다고 판단합니다. 이후 부동산 거래량도 줄고, 가격도 하락하는 듯 했습니다. 그런데 변수가 생깁니다. 바로 이주열 한은 총재가 한 발언때문입니다.

올해 4월 이주열 한은총재는 난데없이 ‘화폐개혁(리디노미네이션)’을 할 수 있다는 발언을 합니다.

아시다시피 화폐개혁의 숨은 의도는 지하자본을 양지로 꺼내서 일시적으로 시장을 활성화 시키고, 정부의 세수도 확대하는 데 있습니다. 이주열의 발언은 시장에 큰 파장을 일으켰습니다. 바로 부동산시장에요.

강남 자본가들은 화폐개혁이 일어날 경우 화폐가치가 하락할 것을 우려해 현금자본을 강남 재건축에 소위‘에셋파킹’하기 시작합니다. 그로인해 잠잠했던 부동산 시장에 거래량이 늘어나고, 눈치보던 30~40대 갈아타기 실수요가 따라 붙으면서 서울 전역이 상승국면으로 전환합니다. 이게 5월~6월경입니다. 이 때문에 거래량이 늘고 상승하기 시작한 건데, 정부는빈데 잡겠다고 초가산간을 불태우는 결정을 합니다. 바로 분양가 상한제입니다. 분상제는 단기적으로 효과는 있을수 있으나 중장기적으로 공급을 억제했기 때문에 반드시 풍선효과가 따라오는 극약처방입니다. 분상제 발표 이후 주요입지의 신축아파트 가격은(강남4구, 마용성, 과천 등) 천정부지로 솟아 오릅니다.

지금 이게 왜 큰 문제냐면, 서울 평균 신축 공급이 대략연간 3~4만가구인데(수요도 연간 4만가구), 2017년 역대급으로 인허가를 내서(약 7만가구, 둔주, 개포1/4단지, 반포주공 1단지 등)이게 5년뒤완공시점인 22년에 공급되어야할 물량들입니다. 그런데 이걸 틀어막은 겁니다. 이 때문에 신축 품귀현상이일어나고 가격이 급등하게 된 겁니다. 또한 신축이 귀해지는 이유는 앞서 말한 30대 실거주수요가큰손으로 등극한데에도 배경이 있습니다. 이들은 미래를 위해 현재를 희생하지 않으려는 소위 ‘밀레니얼 세대’(1980년이후 세대)이기 때문입니다. 때문에 이들은 입지보다 신축을 더욱 선호하는 경향이 있습니다.(50대이상은구축이어도 입지에 더 큰 가치를 부여하는 투자성향을 보입니다. 실거주가 아닌 투자이면서 경험을 기반으로한 가치투자라고 저는 판단하고 있습니다.) 결국 공급 억제로 인해 서울 부동산은 실수요 중심으로 신축 아파트 가격이 범접하기 힘들정도로 치솟고있습니다.

마지막 문제는 바로 ‘뒷북 행정’입니다.

정부는 부동산 정책을 발표할 때 항상 정책을 시행할 수 밖에 없는 근거를 정부정책자료를 통해 배포합니다. 항상 자료 초입에 부동산 시장 현황과 이슈가 나오는데, 그자료를 보고 있으면 탄식이 나옵니다.

정부 현황 자료에 나오는 거래량 등의 데이터들은 부동산 시장의 ‘후행지표’이기 때문입니다. 이미 충분히 상승한 후에 규제를 하게 되니 오히려 시장 부작용만 키우게 됩니다. 특히 이번에 조정지역에서 부산을 제외시킨 것 같은 맥락으로 해석됩니다. 이미유동성이 넘쳐나서 어디로 갈지 꿈틀대며 다음은 부산, 대구 등 주요 지방도시로 이동하려는 찰나, 기존 데이터에서 거래량이 안정되었다는 근거로 해제를 해버리니 투기세력은 더없이 좋을 수 밖에요.

때문에 부동산 시장은 뒷북대응이 아니라 선제적 타격을 해야 규제할 수 있습니다. 선제적 타격을 하려면 부동산 시장에 통찰이 있는 전문가그룹으로 구성되어야 갰지요. 그냥 공무원이 아니라. 물론 멀쩡한 곳에 규제를 하게 되면 선무당이 사람잡는다는 비판이 있을 수 있지만, 집값만 안정시키면 그만인 겁니다.

데이터를 가지고 의사결정 하는 건 대부분이 할 수 있습니다

시장을 제대로 바라보고 통찰을 가지고 적절한 시기에 선제적 타격을 가하는 건 아무나 할 수 없습니다. 그렇기 때문에 그 자리는 아무나가 아니라 그런 사람이 앉아서 의사결정해야 하는 중요한 자리입니다.

글을 마치며.

요즘 직장동료나 선후배, 친구들 모이는 자리에서 서울 부동산 성공담과 실패사례는 단골주제입니다. 누구는 몇 년 만에 마포 사서 몇 억 벌었다더라. 하는 말에 누군가는 상대적 박탈감을 느낍니다. 올해 입주물량 폭탄으로 고덕지구에 급매가 쏟아 질거라 예상하며 기다렸던 누군가는 반대로 집값이 오르자 망연자실합니다.

하지만 사실.

집값이 몇 억 올랐다고 좋아하는 1주택자 A씨도

정부 믿고 전세 살면서 기회만 보다 포기한 무주택자 B씨도

부동산 투자했다가 투기세력으로 몰린 다주택자 C씨도

서울 아파트를 보며 박탈감 느끼는 지방의 다주택자 D씨도

언제 닥칠지 모른 위기 앞에선 같은 처지의 피해자입니다.

집이 있어도 실제 팔지 않으면 세금만 더 낼 뿐이죠.

갈아탈 때 드는 거래비용만 늘어날 뿐이죠.

깔고 앉은 집값으로 인한 인플레로 내 먹거리 물가만 오를 뿐입니다. 나중에 혹 위기가 오면 반대의 입장이 될 수도 있기에 겸손해야 합니다.

정치적 이야기 가급적 안하는데 마지막 한 마디 하고 마칩니다.

반대로 진보는 좋게 말하면 올곧고 반대로 얘기하면 융통성이 없습니다.

자신의 길이 낭떠러지를 향해도 맞다고 생각하면 멈추지 않고 끝까지 갑니다.

부동산을 잡겠다고 끝까지 버티기 보다는

다주택자들이 팔 수 있도록 활로를 잠시라도 열어두어서 자연스럽게 공급을 늘리도록 해야합니다. 집값과의 전쟁, 강남 투기꾼들은 악의 축이라는 프레임은 이제 지겹습니다.

그 모든 것에 대한 책임 비용은 지금 분열된 국민들이 지고 있으니까요.