1. 문재인 정부의 부동산정책은 실패와 성공이 절반
2. 성공한것은 두가지
a. 박근혜 정권에서 신용이 낮은 사람들에게도 갭투자를 할 수 있는 문을 개방해서 0708년 미국 서브프라임 모기지 디폴트의 위기를 초래함
b. MB, 닭 정권당시 공공주택 사업 전부 취소, 민간주택 사업만 개방
c. but 재개발, 재건축은 지자체를 통과해야 하기에 민주당에서 서울경기의 재개발, 재건축은 상당히 막았으나
이것이 후일 문재인 정권에 와서는 공급부족의 한가지 요인이 되버림
d. 결과적으로 문재인정권의 부동산 정책은 하우징 모기지의 디폴트 확율은 확 낮춰버려서 사회신용위기를 낮춤
e. 그와 동시에 부동산의 상승을 야기해서 한국 gdp의 상승을 불러옴
f. 실패한점 - 저소득 무주택자 들은 특별공급을 제외하고는 자가주택 매수는 어려워짐
3. 앞으로의 예상
a. 양도차익에 대한 부동산 과세정책은 필연적으로 차기 매수자에게 전가되게 되있음.
소유주는 안팔고 버티면 그만임. 양도차익이 높아봐야 시세차익이 더 크게때문에 당연했음
b. 하지만 23년까지 순차적 보유세 증세가 있기때문에 앞으로의 다주택 취득은투자상품으로써의 매력이 낮아져버렸음.
보유세 떄문에 IRR이 낮아지기 떄문에 당연한 결과임.
주탹이 아닌 상업용 부동산 투자하는 리츠조차 언택트 때문에 IRR을 낮춘점을 간과해서는 안됨.
c. 21년 7월부터 3기신도시 45만호에 대한 선분양 예정
45만호는 얼마 안되지만 신도시 단지마다 지식산업센터, 상업용지, 도심형생활주택의 유입을 가감해보면 결코 적은 공급량이 아님
d. "수익있는곳에 과세있다"
현 정권은 집값을 폭락시키는게 목표가 아니라
다주택자들로부터 보유세를 늘리고 동시에 주택 매매거래 증대로 인한 세수확대까지 일석이조를 노리는것
e. 재건축 단지에 대한 투자시 고려사항
서울에는 재개발이 없고 단지별 재건축밖에 없음.
그마저도 안전진단 평가에서 줄줄이 퇴짜맞는중이라
반포주공1단지 같은 꽃길을 생각하고 주택 매입하면 거주환경 낮은곳에서 수년간 몸빵 해야함.
재건축 생각중이라면 사실상 대치 은마나 압구정 현대 정도의 연식은 되야 가치가 있음
그마저도 공유지분 할당이 높아서 단지 외부 쾌적한 곳에 거주중인 소유주들은 재건축이 급하지 않은게 현실
주담대도 안되는 고가주택들에 무리해서 매수해봐야 언제 허가나오고 관리처분까지 언제 종료되고 새아파트 올리고 매도후 차익 얻을수 있을지는 미정
결론
a. 부동산은 폭락해서는 안됨. 그런 일이 발생하려면 적어도 글로벌적으로 한국의 신용위기가 닥치지 않으면 안되는데
그렇게 되면 부동산 폭락 따위가 문제가 아니라 한국의 차세대 산업들이 위기에 쳐했다고 봐야함
b. 무주택자들중 젊은층들은 민간분양/공공분양 어느쪽이든 특별공급을 노리는 것이 현명함
c. 어차피 시간 지날수록 지금 거주하기 좋은 동네도 결국 노후단지가 될수밖에 없음
d. 정부정책을 무시하지말고 코로나가 야기한 뉴딜정책의 가속화로 인해 수혜받는 신도시들이 다양함. 그곳에서 새시작 하는것도 현명한 선택임.
신재생에너지는 전 세계적인 추세이고 설령 바이든이 급사하고 트럼프가 쿠데타를 한다해도 바뀔수 없는 추세임.
p.s 현 정권의 부동산정책을 어리석다고 폄하하기는 쉽지만
그보다는 정책입안자들이 이러한 결과를 당연히 알고 의도했다는 것이 합리적임.
한국에서뿐만 아니라 주거안정성은 전세계 모든 인류에 공통되는 사항임.
본능과 정책에 거스르기 보다는 각자 상황에 맞춰 최대한 합리적으로 행동하는 것이 최선임.
d.다주택자들로부터 보유세를 늘리고..이부분 틀림...
1주택를 포함한 다주택자들로부터 보유세를 늘리고..
1주택자를 포함 시키면 안됨.실거주가 대부분이기때문임.누가 1주택 가지고 투기하냐?
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